Аналитика по недвижимости:

Эксперт: АРИН о выкупе помещений, находящихся в государственной собственности

Согласно данным КУГИ, с момента принятия Закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (от 22 июля 2008 года) было принято около 500 заявок на выкуп встроенных помещений.
Всего на рынке существует около 4 500 объектов, которые попадают под действия этого документа. «Безусловно, практически все арендаторы хотели бы выкупить помещение, ведь вести бизнес в арендованном помещении достаточно рискованно, - рассказывает Инна Попова, руководитель отдела оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). – Однако, занимаясь предварительной оценкой помещений в течение полугода, мы выяснили, что далеко не все торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа. И проведя массовый опрос арендаторов, мы поняли, что на это есть ряд объективных причин».
«К примеру, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, - комментирует Инна Попова. – Но на сегодня властями Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений».

Также существует проблема перепланировок арендованных помещений. «Многие за годы аренды успели произвести перепланировки: от создания отдельных входов до объединения помещений и сноса перегородок, - продолжает Инна Попова. - И КУГИ, прежде всего, требует согласовать перепланировки». В случае, если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп. «Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа», - советует Инна Попова.

Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить у города занимаемые площади, не согласны с произведенной оценкой.

«Первый опыт по оценке арендованного имущества продемонстрировал, что сумма, в которую оценивается помещение, зачастую оказывается несоответствующей представлениям арендаторов о его рыночной стоимости, – рассказывает Инна Попова. – Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения).

Они не были слишком востребованы и в докризисное время, а во время кризиса спрос на них значительно снизился. Поэтому арендаторы рассчитывают получить более низкую оценку, ориентированную на финансовые возможности представителей малого бизнеса». Арендаторы, увидев негативный опыт тех своих коллег, кто в первых рядах подал заявление, не спешат выкупать свои помещения.

Серьезное недовольство арендаторов вызывает и тот факт, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения. «С точки зрения арендатора, было бы справедливо оценивать без учета привнесенных улучшений, - говорит Инна Попова. – В Петербурге были случаи, когда при смене арендаторов прежний арендатор уходил, забрав с собой все отделимые и неотделимые улучшения, в том числе электрические мощности, телефонные подключения, розетки, щитки, двери. Подобный вариант развития событий не исключен и в случае, если арендатор потеряет преимущественное право выкупа. В итоге на торги будет выставлено помещение в том виде, в котором город когда-то передал его арендатору».

«Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, потому что еще 18% к той цене, которую и так по некоторым помещениям арендаторы считают завышенной, делают выкуп для малого бизнеса весьма обременительным», - продолжает эксперт.

Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д. «При оценке таких помещений существуют сложности с подбором объектов-аналогов, - рассказывает Инна Попова. – Недостаточно того, чтобы это были объекты с аналогичным местоположением и аналогичным текущим функциональным использованием. Они должны быть также схожи с точки зрения юридических ограничений на использование».

Также следует отметить низкую информированность у потенциальных выкупщиков помещений. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности  и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. «Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала для них неприятным сюрпризом, - добавляет Инна Попова. –

Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги». Такую предварительную оценку выполняют компании, входящие в СРО «Сообщество профессионалов оценки», где также присутствуют представители ГУИОН. «Общаясь с независимым оценщиком на этапе предварительной оценки, арендатор получает консультанта, который сможет на профессиональном уровне отстоять его интересы. Не стоит пренебрегать этой возможностью», - советует Инна Попова. Тем не менее, арендатор должен понимать, что стоимость помещения определяется конъюнктурой рынка и данными о фактических сделках с аналогичными объектами.

Несмотря на существующие шероховатости, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения о выкупе помещений до прояснения ситуации на рынке недвижимости.

И это не удивительно, поскольку прогнозы экспертов достаточно противоречивы: кто-то предвещает девальвацию рубля и очередное падение цен, кто-то  - подъем на рынке. «Все ждут сентября, в надежде, что он задаст некий вектор развития рынка, - объясняет Инна Попова. – Конечно, арендаторы ждут очередного падения цен, чтобы на этой волне выкупить помещения. Однако в любом случае снятие неопределенности способно оказать положительное влияние на процесс выкупа помещений, так как позволит арендаторам более адекватно оценивать свои возможности».

 

Недвижимость в Петербурге: аренда, продажа, цены
{Textstyle}Дизайн текста