Статьи по недвижимости:



Факторы риска при покупке квартиры в старом фонде с капремонтом

Первую информацию о квартире, как правило, потенциальный покупатель получает из баз данных о продаже недвижимости, размещенных в печатных и электронных изданиях.

В базах отражены параметры, которые задают первичную матрицу информации о квартире: район, площадь, количество комнат, этаж и этажность, тип дома, наличие телефона, сведения об удобствах. Все это обозначается буквами, цифрами и крестиками.

Информация о двухкомнатной квартире в старом фонде с капитальным ремонтом может выглядеть следующим образом: 50,7 | 12+18,7 | 9,8 | 5/5 | СФК | В/К | + | 77 | и т. д. «В/К» – это и есть та самая ванна на кухне, которая появилась в квартире в результате перепланировки и является на самом деле злейшим нарушением СПИПа.

При этом следует учесть, что в домах старого фонда с капитальным ремонтом «задним числом» нельзя согласовать такие переделки, как:

  • 1. Разборка несущих стен.
  • 2. Обустройство кухни или санузла над жилой комнатой.
  • 3. Перекрытие вентиляционных каналов и дымоходов.

Впрочем, это обстоятельство может не влиять на рыночную стоимость квартиры, которая, прежде всего, учитывает престижность района города, наличие метро у дома, месторасположение (этажность) квартиры и конечно её технические характеристики и метраж.

Дома с выборочным или частичным капремонтом. К этой категории относятся дома, в которых капремонт проводился в период с 1965 по 1973 г.
Как правило, он был выборочным, и касался в основном ремонта или замены перекрытий или стропил. При этом архитектурный и планировочный облик таких квартир не менялся. Старинные камины, двери, изразцовые печи, ванны и лепнина оставались нетронутыми.

Изразцы

Дома с комплексным капитальным капремонтом. Он проводился в 1970-е и в первой половине 1980-х г.г. В домах менялось все, кроме несущих стен. «Под раздачу» попали и все архитектурные элементы прошлого, в результате квартиры стали похожи на типичные «сталинки» и «брежневки».
Плюсами для жильцов было то, что жить в таких домах становилось комфортнее – здесь строились новые лестницы, устанавливались лифты, заменялась водопроводная система. Сегодня такие дома по-прежнему ценятся достаточно высоко, поскольку есть гарантия, что под снос они попадут еще нескоро.
При капитальном ремонте оставались нетронутыми только наружные стены. Все остальные элементы заменялись. В результате в домах старого фонда встречаются квартиры, мало отличающиеся по планировкам от добротных сталинских. Как правило, эти дома предназначались для номенклатурных работников, где заказчиком капремонта в советские годы выступали предприятия и организации.
В основой же своей массе в домах старого фонда с капремонтом преобладают типовые брежневки, порожденные строгими брежневскими «СНиПами». В таких квартирах обозначались площади комнат, а не пропорции, что привело в результате к появлению в старых домах так называемых «гребенок» или «расчесок» – узких коридоров с такими же узкими комнатами (6х2 м2), выходящими на одну сторону.

Гребенка

Люби и знай свой город Собираясь приобрести жилье в домах категории «СФ», следует изучить не только историю здания, но и поинтересоваться его возможной судьбой в будущем. Особенно это касается престижных районов, где на отдельные кварталы находятся инвесторы, готовые вложить средства в реконструкцию и перепрофилирование зданий. В результате жилой дом официально признается аварийным и идет под снос. Наниматели аварийного жилья получают другую благоустроенную жилплощадь, а собственники получают взамен старой квартиры новую в другом районе, или – деньги.
Правда, рыночная стоимость нового жилья при этом (оно предоставляется по договорам мены) оказывается по цене значительно выше старого. Оплатить разницу за более комфортное и просторное жилье не каждому оказывается по карману.
Здесь располагаются самые дешевые квартиры. В квартирах нижних этажей слишком низко расположены окна, а последние страдают от протечек из-за слабой гидроизоляции кровли.

Техпаспорт – между строк
Кроме того, сам капитальный ремонт зачастую оказывается частичным и ограничен заменой коммуникационных сетей (водопровод, отопление, коммуникации) и заменой деревянных перекрытий на металлические.
Поэтому могут возникнуть проблемы при попытке застраховать свое жилье.
«Может оказаться, что реконструкция дома, обозначенная в техническом паспорте квартиры, проведена только на бумаге, – считает Татьяна Чачанова, начальник отдела страхования имущества СК «Спасские ворота». – В итоге после покупки квартиры придется её практически заново отстраивать».
Прежде чем оформить страховой полис, эксперт обязательно попросит технический паспорт квартиры, осмотрит квартиру и только после этого примет решение о страховании.
«Во всех случаях страхованию не подлежат строения, жилые и нежилые помещения, конструктивные элементы и системы которых находятся в ветхом и/или аварийном состоянии, а также подлежащие сносу, капитальному ремонту, реконструкции, и находящееся в них имущество, – резюмирует Татьяна Чачанова.



Недвижимость в Петербурге: аренда, продажа, цены
{Textstyle}Дизайн текста