Статьи по недвижимости:



Недвижимость за границей для жителя Петербурга – это запасной аэродром

Сегодня жители Петербурга готовы приобретать в первую очередь доходную недвижимость в Финляндии, Болгарии и на Кипре. Практики рынка приводят примеры последних сделок, когда клиент продает две квартиры в Петербурге, чтобы на вырученные средства купить собственность за границей.

Однако такие сделки по покупки недвижимости за рубежом, по мнению специалистов, не носят массового характера по двум причинам:

- инвесторы пока не готовы идти на серьезное снижение стоимости своих петербургских квартир, любой ценой ускоряя их продажу;
- возникают сложности с продажей объектов незавершенного строительства, в которое вкладывались средства ранее.

Бизнес по-русски в Финляндии не проходит

По данным Владислава Мальцева, генерального директора компании Nordic Development Oy, до кризиса российские инвесторы вкладывали избыток денежных средств, не задумываясь всерьез о будущей доходности приобретенных объектов, поскольку все зарубежные рынки недвижимости находились в стадии роста. В это время россияне инвестировали капиталы в зарубежную недвижимость не всегда удачно.

В Финляндии стоимость земли у берега до сих пор невысока, а в 2006-2007-2008 гг. 10-20 гектар земли можно было приобрести за 500-700 тыс. евро. В эти годы московские и петербурские инвесторы приобретали землю у берега в Финляндии в расчете на того, что им удастся построить там коттеджные поселки, невзирая на то, что согласно финскому законодательству, на данных территориях возможно строительство максимум 4 домов.

Россияне предполагали, что им удастся «договориться» с финской администрацией о строительстве у берега больших объемов. Однако это оказалось невозможным – финские чиновники не берут взяток. «В Финляндии инвестиции по-русски не проходят. Успешные примеры развития российского бизнеса в этой стране возможны только по законам Финляндии, наличии интересной бизнес-идеи, спроса на предлагаемые продукцию и услуги со стороны местного населения», - говорит Владислав Мальцев.

На сегодняшний момент популярностью у российских и английских инвесторов в Финляндии пользуются шале и номера в гостиницах, расположенные у горнолыжных спусков. Стоимость такой недвижимости довольно высока – 3 тыс. евро за м2. Доходность этих объектов обусловлена их востребованностью на рынке аренды и составляет 10% в год.

Россияне интересуются промышленной недвижимостью, особенным спросом такие объекты пользуются у российских инвесторов, которые планируют выводить свой бизнес на европейские рынки.

Безусловно, в Финляндии можно приобрести и ресторан за 200 тыс. евро, который принесет его владельцу 5% годового дохода. Однако это хороший вариант «покупки себе работы» за рубежом, как таковой доходности этот бизнес не принесет, поскольку моральные и временные затраты инвестора на его содержание не окупятся полученной прибылью.

В настоящий момент основные сделки с российскими покупателями в Финляндии – это недвижимость для отдыха. Резкого увеличения количества сделок с недвижимостью для бизнеса пока нет, по сравнению с прошлым годом, лишь резко выросло число запросов. Интерес носит отложенный характер.

«Одни ждут продажи своей петербургской недвижимости, чтобы инвестировать вырученные средства в зарубежную собственность. Другие –ждут наиболее удачного момента», - говорит Владислав Мальцев. Так или иначе,  российские инвесторы собирают информацию и готовятся к тому времени, когда ведение бизнеса за рубежом может стать целесообразнее, чем в России, несмотря на небольшую, но гарантированную, доходность бизнеса за границей. Таким образом, сегодня зарубежный рынок недвижимости для бизнеса интересен российским инвесторам в качестве запасного аэродрома, в случае ухудшения ситуации в России.

Русский миф о Болгарии
По данным Любомира Христова, генерального директора компании Alma Tour Realty в Петербурге, в 2009 году около 10% всех сделок с недвижимостью в Болгарии приходится на инвесторов из России. Доля сделок россиян с коммерческой недвижимостью Болгарии в 2009 году от общего объема всех сделок составляет 2%.

«Если рассматривать заявки наших клиентов за январь-август 2009 в процентном соотношении, 90% потенциальных российских клиентов интересуется жилой недвижимостью и 10% - коммерческой. В прошлом году количество наших клиентов, интересующихся жилой недвижимостью, составляло 80% от их общего количества, коммерческой - 20%», -резюмирует Любомир Христов.

По данным компании компании Alma Tour Realty, В 2009 году 70% заявок от потенциальных российских инвесторов составляли заявки на приобретение в Болгарии мини-отелей. Такие объекты сегодня можно приобрести, имея бюджет от 800 тыс. евро до 1 млн 500 тыс. евро.

Приобретение бизнеса на меньшую сумму будет вариантом покупки себе рабочего места за границей. Мини-отель в Болгарии - это дом в три-четыре этажа, где на первом этаже живут хозяева, а на остальных располагаются оборудованные для гостей апартаменты. В территорию мини-отеля обычно включен маленький участок с бассейном. Рентабельность таких проектов зависит от их местоположения.

В настоящий момент максимальная доходность может составлять 10-15% годовых. Россияне, интересующиеся мини-отелями в Болгарии, - это те инвесторы, у которых в России появились свободные деньги и они планируют переезд на постоянное место жительство в другую страну.

Россияне проявляют интерес к инвестиционным «веерным» покупкам  с целью их сдачи в аренду. «Недавно две клиентки из Петребурга купили через нас 8 квартир в Болгарии: на море, в Софии, в Велинграде. Они планируют переехать в страну на постоянное место жительство и жить на средства от сдачи в аренду приобретенных квартир», - говорит Любомир Христов. 

Также в числе наиболее выгодных объектов для инвестиций в Болгарии эксперт называет офисные помещения в Софии. Аренда офисов в столице Болгарии будет пользоваться спросом круглый год. При этом, на фоне повсеместного в 2009 году снижения арендных ставок в Болгарии на 30-40% , стоимость аренды офисов в столице увеличилась на 10%. 

В настоящий момент для приобретения офисного помещения в Болгарии от 50 м2 до 100 м2. инвестору потребуется от 60 тыс. евро до 150 тыс. евро.
В целом, в 2009 году, по сравнению с прошлым годом, российские инвесторы выбирают в Болгарии более экономичные варианты коммерческой недвижимости. В 2008 году совершались многомиллионные сделки, сейчас запросы и сделки на коммерческую недвижимость в основном до 1 млн – 1 млн 200 евро.

Кипр: с титулом и без
По данным Евгении Мицхайтис, исполнительного директора петербургского представительства Kouroushi Bros Ltd, в 2009 году количество сделок россиян с кипрской недвижимостью сократилось на 50%, но средняя цена приобретаемой собственности выросла. Так в прошлом году, средний бюджет российских сделок составлял – 150 - 200 тыс. евро. Российские инвесторы вкладывали средства в квартиры-студии, 1 и 2 спальные апартаменты. Сегодня средняя цена сделки - 250 – 500 тыс. евро. Популярностью у россиян в 2009 году пользуются мезонеты, танхаусы и бунгало.

В настоящий момент 50% россиян приобретают недвижимость на Кипре с целью собственного отдыха и проживания. Другие 50% рассматриваю недвижимость на острове в качестве объекта для инвестиций. При этом все 100 % россиян, приобретающих собственность на Кипре, стремится надежно сохранить свои средства. Так, примерно месяц назад одни из наших клиентов приобрел бунгало за 430 тыс. евро на стадии строительства с целью личного пользования и сдачи в аренду.

По данным компании Kouroushi Bros Ltd, в настоящий момент растет количество клиентов, планирующих окупить сделанное приобретение путем сдачи объекта в аренду. Отчасти этим можно объяснить увеличение бюджетов россиян при покупке недвижимости на Кипре: как правило, чем дороже объект, чем выше ставка по его сдаче в аренду. В сезон, который длится 9 месяцев, аренда недвижимости на Кипре пользуется спросом. Гарантированный доход от сдачи через управляющую компанию составляет 5-6%.

С инвестиционной точки зрения, наибольшей популярностью на Кипре пользуются Пафос с его пригородами, такими как Тала, Пея, районы Корал-Бей и Акамаса, и район Полиса и Лачи, где бурно развивается строительство жилья и инфраструктуры. Именно эти районы наиболее востребованы российскими клиентами, как объекты для отдыха, так и для сдачи в аренду.

В 2009 году на вторичном рынке жилой недвижимости Кипра появилось большое количество объектов по цене на 20-30% дешевле, чем на первичном.
«В 90 % случаев у собственников такой недвижимости нет титула – документа, который дает право владельцу объекта использовать его в качестве залога при кредитовании в банке. Покупка любой недвижимости на Кипре сопряжена с получением титула собственника. Титул выдается компании – застройщику муниципалитетом при условии, что в ходе строительства были соблюдены все правила. Многие застройщики правила нарушают, поэтому далеко не каждый объект на острове титулован. По данным министерства внутренних дел Кипра в данный момент титулы не присвоены 130 тыс. объектам недвижимости», - сообщила Евгения Мицхайтис.

По данным компании Kouroushi Bros Ltd, в I и II кварталах  2009 количество туристов на Кипре упало на 40%, в связи с этим ощутимо снизился спрос россиян на коммерческую недвижимость.
В то же время многие инвесторы по-прежнему готовы вкладываться в бары, рестораны,  центры развлечений на Кипре, однако найти походящие участки под такие застройки становится все сложнее. 

Россияне стали покупать меньше недвижимости за рубежом
По данным журнала «Ваш дом за рубежом», полученным в ходе проведенного опроса 18 ведущих практиков рынка, количество сделок в большинстве опрошенных компаний сократилось на 50%. Отложенный спрос оценивается на уровне прошлого года. В 2009 году, по сравнению с 2008 годом, возросла грамотность российских инвесторов, осознанность выбора страны и объекта инвестиций, время поиска объекта и принятия решения о его приобретении.

Для всех направлений по продаже недвижимости за рубежом в этом году справедливо сокращение суммы покупок в среднем более, чем 2 раза. С учетом самых дорогих и дешевых сделок, в 2008 году бюджет российского инвестора составлял  400-500 тыс. евро, в 2009 году он сократился до  150 -200 тыс. евро.

 Сократилось количество сделок россиян с зарубежной недвижимостью в ценовом диапазоне от 200-500 тыс. евро. При этом, произошел резкий рост числа сделок в низком и высоком ценовых сегментах. Кризис привлек на рынок зарубежной недвижимости, с одной стороны, клиентов с минимальными бюджетами – 20-50 тыс. евро, обеспечив доступ на рынок тем, для кого в 2008 году он был закрыт. С другой,  крупных инвесторов, ищущих по всему миру высокорентабельную недвижимость в ценовом сегменте от 500 тыс. и выше. Для данной категории инвесторов основным при принятии решения о покупке объекта является не страна и тип недвижимости, а доходность объекта.
 



Недвижимость в Петербурге: аренда, продажа, цены
{Textstyle}Дизайн текста