Справочник по недвижимости:

Недвижимость: правовой режим совместной и долевой собственности



На законодательном уровне закреплены разные формы собственности, от государственной, до частной, включая муниципальную. Список этот не исчерпывающий. При этом все формы равны и ни одна из них не имеет преимущественного положения, то есть они все одинаково защищаются государством.

Помимо этого, в собственности можно иметь любое разрешенное законом имущество, будь то движимость или недвижимый предмет. К недвижимому имуществу относятся наиболее ценные вещи, которые с места на место без утраты своего назначения переместить невозможно: земельный участок, здания и сооружения.

Исходя из сказанного выше, в отношении недвижимости действует специальный правовой режим – все договора и сделки с ней должны быть письменными, удостоверенными компетентным лицом, а передачу права на такую собственность обязательно следует сопровождать государственной регистрацией.

Основы общей долевой собственности

В случаях, когда имущество принадлежит по праву собственности, объединяющему права не только фактического обладания и использования, но и распоряжения, не одному, а нескольким лицам, то речь заходит об общей собственности.

В общем имуществе у каждого собственника могут быть определены доли, в этом случае налицо общая долевая собственность. Если доли не выделены – это общая совместная собственность, когда все собственники равноправны в отношении общего имущества.

Долевая собственность имеет место во всех случаях общей собственности, за исключением предусмотренных законом и отнесенных к совместной собственности.

Как различить общую совместную собственность по видам

В отличие от долевой, имеет место общая совместная собственность лишь в определенных случаях, указанных в Гражданском Кодексе:

  • общая совместная собственность супругов;
  • членская собственность крестьянско-фермерских хозяйств.

Совместная собственность не носит абсолютного характера и поэтому может быть изменен правовой режим. Совместные собственники реализуют имущественные права по владению и пользованию сообща, а при распоряжении предполагается, что действие одним участником совершается с согласия всех остальных.

Все нажитое супругами имущество после заключения брака, является для них общим. Если, к примеру, во время брака приобретается квартира, то, по общему правилу, муж и жена имеют одни и те же права на нее, и будут делить в случае развода жилье пополам.

В крестьянско-фермерском хозяйстве такой режим действует в отношении всего имущества, предоставленного хозяйству в собственность, приобретенного им непосредственно, а также результатов и плодов деятельности этого хозяйства.

Право общей долевой собственности: характерные черты

Право долевой собственности регламентируется гражданским законодательством и поэтому в нем действует принцип диспозитивности, т.е. участники имеют право регулировать отношения по согласию. В частности, между ними может быть заключено соглашение, определяющее или изменяющее размер долей каждого.

Общая долевая собственность возникает тогда, когда к нескольким лицам переходит вещь либо неделимая, либо та, которая не может быть разделена в силу указания на то в законе. Если при этом не выделены доли каждого участника, то они считаются равными для всех без исключения.

Право общей долевой собственности закрепляет следующие важные моменты:

  • владеют имуществом и пользуются им все члены долевой собственности по общему соглашению;
  • при возникновении разногласий владение и пользование осуществляется в установленном судом порядке;
  • каждый член властен потребовать выдела ему причитающейся части имущества в соответствии с его долей, если это возможно, иначе – имеет право на компенсацию.

Договор долевой собственности

Переход права на долю к новому лицу на случай купли-продажи закрепляет договор долевой собственности. Новый владелец приобретает права собственника с момента заключения сделки, если не предусмотрено иное соглашением сторон.

В тех случаях, когда передается доля на часть имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации, у нового собственника права появляются лишь с момента такой регистрации.

Общая долевая собственность предполагает одинаковые права собственников. Так, все собственники квартиры или дома имеют одинаковое право не только проживать на этой жилплощади, но и вселять иных членов семьи, что предусмотрено жилищным и гражданским правом.

А вот распоряжение недвижимостью, в частности сдача внаем или продажа долевой собственности, предполагает ряд ограничений.

Продажа долевой собственности

Принятие любого решения, связанного с изменением юридической участи общего имущества, должно осуществляться по совместному согласию всех участников. Продажа долевой собственности – это безусловное право ее членов, наряду с правом ее подарить, заложить в залог, завещать и тому подобное.

Но право одного участника не должно нарушать прав и интересов остальных собственников. Поэтому и необходимо предварительное согласование планируемых действий, с целью этого продавец уведомляет остальных участников о своем намерении распорядиться долей определенным образом.

Остальные члены общего имущества имеют привилегию заключить договор долевой собственности на случай ее продажи на общих равных условиях, помимо случая публичных торгов.

Если в течение месяца преимущественное право на приобретение части общей недвижимости не будет реализовано, то она может быть продана любому иному лицу. Если же сроки и порядки не соблюдены, то купля-продажа может быть обжалована заинтересованным лицом в суде.

Недвижимость в Петербурге: аренда, продажа, цены
{Textstyle}Дизайн текста