Я хочу:
отдо
Миан - вся недвижимость в Перми, аренда квартир, домов, покупка и продажа.
Рузем - продажа домов и загородных участков по всей России.


           

9 июня 2009 г.

Офисный арендатор мстит девелоперу

Рынок офисной недвижимости Петербурга все больше становится рынком арендатора. Именно он теперь диктует цены и даже пытается давить на девелоперов, рассылая им «письма счастья» с требованием снизить арендные ставки.

С этим можно бороться, только улучшая качество услуг и технологии управления. Такой вывод сделали участники круглого стола «Смутное время - для офисных девелоперов», организованного газетой «Недвижимость и строительство Петербурга». Кризисный арендатор легок на подъем, разборчив в качестве услуг и помещений и борется за каждый квадратный метр. По данным Ольги Земцовой, руководителя проектного отдела Astera St.Petersburg, если в первом квартале 2009 года офисные арендаторы лишь проводили маркетинг и интересовались ставками, то теперь свои требования к девелоперам сформулировали. - В среднем спрос на помещения составляет от 300 м2 до 700 м2, у всех арендаторов четкий бюджет на площади стоимостью в 1200-1300 рублей за м2, независимо от класса офиса.

При этом заполняемость новых офисных объектов в городе не превышает 50%. Тенденция увеличения офисных площадей продолжится и дальше, наибольший объем вакантных площадей наблюдается в недавно введенных бизнес-центрах.
Поэтому, по оценке Андрея Розова, главы филиала Jones Lang LaSalle, до второй половины 2011 года петербургскому рынку офисной недвижимости не удастся «переварить» более 500 тысяч м2 нового предложения.


По общим наблюдениям девелоперов за миграцией арендаторов, в Петербурге «схлопнулось» до 30% бизнеса, другие его представители сокращают площади, третьи, наоборот, реализуют давнюю мечту переехать в более комфортный офис по сниженным ставкам. Единственные дефицитные площади, на которых не повлиял никакой кризис - это офисы в 3-5-7 м2, спрос на которые в силу своей специфичности будет всегда.
Массового строительства бизнес-центров ожидать не следует. По оценке Олега Баркова, генерального директора Knight Frank St.Petersburg, начинать новые проекты офисной недвижимости в Петербурге пока не имеет экономического смысла.


Девелоперы за время кризиса в полной мере оценили серьезность ситуации. Коррекция рынка, как считает Андрей Пушкарский, гендиректор УК «Сенатор» (холдинг «Империя»), была неизбежна. Даже если бы кризиса не было, избыток предложения все равно «охладил» бы конъюнктуру офисного сектора, как это уже происходило на других рынках. По его выражению, кризис сделал ситуацию «жестче и интереснее».


Как отметил Георгий Рыков, генеральный директор ООО "Бест.Коммерческая недвижимость", "При нашей жизни справедливость восторжествовала. Арендатор отомстил девелоперам, припомнив все обиды прошлого". По мнению Бориса Мошенского, гендиректора Maris Properties, выход состоит в том, чтобы внимательнее относиться к арендаторам, улучшая качество услуг и технологии управления.


Одна из главных тенденций 2009 года, по мнению Ольги Земцовой, - рост конкуренции между бизнес-центрами за арендатора, увеличение доли вакантных площадей в высококлассных бизнес-центрах. Если остаются свободными 85% площадей, лучше снизить ставки, чем потерять проект. Простой в 1-3 года для бизнес-центра - это фатально.


Перепрофилировать пустующие бизнес-центры практически невозможно. По словам Евгения Рязанцева, советника VMB-TRUST, при нынешней сложности градостроительных согласований рассчитывать на выживание проекта может лишь тот девелопер, который строит объект на принадлежащем его компании земельном участке. Единственной возможностью перепрофилирования проектов, в связи с кризисом оказавшихся явно нерентабельными, является использование части офисной недвижимости для торговой функции.


Прочие варианты, по оценке Олега Баркова, крайне сложны, но не связи с конъюнктурой рынка, а по причине вступления в силу 16 марта Закон №29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга". По данным Дениса Кириллова, управляющего партнера УК «Лидер», принятые ПЗЗ приостановили не менее 100 проектов. 


Как отметил Борис Мошенский, гендиректор Maris Properties, основной проблемой является не отклонение проектов от высотного регламента, а несоответствие установленному территориальному зонированию. По этой причине деловые проекты перепрофилировать в жилые практически невозможно.

 

Оставьте свой комментарий

Недвижимость в Петербурге: аренда, продажа, цены
{Textstyle}Дизайн текста